2021年土地储备进入下行通道，房企慢速转向“以销定投” | 指标解密（4）

年微小放缓。E50中的41家宅前日仅7家宅前日海外投资采取措施飙升，这7家宅前日有三个特点： 第一，所需量中的等，除越秀及建发国际集团外其余5家宅前日2021年产品所需量均未过千亿，且越秀及建发国际集团也是2021年方迈入千亿门槛，反之亦然的可选荒地急需建筑占地较极少，海外投资变异来得为微小，的现代如信达恒隆，2021年可选荒地急需176万平米，较2020年飙升仅63万平米，但工业产值飙升幅度低56%。

第二，去化保持稳定稳定，这7家宅前日除金融街之外，其余宅前日的产品额工业产值保持稳定飙升，急需能源的保持稳定稳定去化也显然宅前日必需保持稳定保持稳定稳定飙升的海外投资，以确保跨国公司预见蓬勃发展必需，的现代如上文所说的建发国际集团，此处以后赘述；

第三，款项足够，毋庸置疑，款项相对于稀缺的跨国公司来得想要在荒地美国市场下方增大海外投资，进而扩大跨国公司所需量，的现代如越秀恒隆，2021年迈入千亿所需量，可选荒地急需918万平米，工业产值大幅飙升64%。

投销比之外，2021年随着跨国公司海外投资采取措施的拉伸，投销比也有所下滑。E50中的26家宅前日的平均投销人口为129人34%，较2020年下滑了8个百分点， 投销比有约40%红线的有9家，占比35%，其中的投销比成比例50%的宅前日仅中的交恒隆及白云山集团两家，宅前日生产量较2020年下滑4家；投销比位于40%至50%区间的有7家，较2020年飙升2家；投销比低于40%的有17家，较2020年飙升2家。

从跨国公司一般来说上来看，由于投销比的一个关键不良影响因素是荒地成本，因此重点基本上布局一二线小城市的跨国公司，其投销比技术水平通常会低于重点基本上布局三四线的跨国公司，的现代如金地集团、滨江集团、白云山集团、绿城中的国、华润置地等，重点基本上布局长三角两大小城市，投销比相对于新城入股、碧桂园这类跨国公司较低。因此在投销比的容许下，跨国公司或会来得有意向去拿管理费不低但有利润维度且去化负面不良影响较大的地块。

从变异幅度看，低投销比基数的宅前日以及清偿负面不良影响很大的宅前日叛幅来得大，的现代如中的交恒隆投销比从2020年的101%下滑至69%，我们相信在投销比40%的容许下， 低投销比宅前日急需快速变动海外投资末端与产品末端的有利于，转换叛板机负面不良影响，宅前日必需放缓拿地的同时减缓去化。

投销比的容许，将调控从借贷末端扩展到了海外投资末端，结合荒地急需来看，我们将跨国公司统称四类：

第一类，荒地急需足够（不长比成比例3年），这类宅前日的荒地急需可以维持跨国公司预见3年以上的长时间蓬勃发展，因此在海外投资策略的匹配上愈发每每，但相当多的款项沉淀会体会跨国公司很大的油料风险，一旦急需这两项的美国市场行情北行，跨国公司的款项链才会受到重大考验，因此跨国公司必需加快速度消化历史油料，优化荒地急需结构；

第二类，荒地急需适中的（不长比在2-3年彼此间）但平民化获储途径十分成熟，的现代如中的国金茂，其小城市开始运行一级这两项可以长时间给跨国公司提供可售能源，这类宅前日由于平民化获储成本较低，投销比固定的历史背景下可以持有来得多的开发新能源，同时适中的的荒地急需能源也不会清空跨国公司相当多款项，长期来看相对于其他一般来说宅前日持有来得爆冷的蓬勃发展优势；

第三类，荒地急需适中的（不长比在2-3年彼此间）但没有其他平民化获储途径或其他获储途径未必成熟，由于投销比的容许，宅前日必需提前规划海外投资计划，必要跨国公司急需能源的保持稳定稳定，相对于而言第二类跨国公司必需愈发关注美国市场的走势；

第四类，荒地能源较极少（不长比低于2年），这类宅前日的现存能源相对于毕竟充分，同时投销比40%的容许使得跨国公司只能顺利完成低海外投资，专营种系统必需匹配为“以销定投”，跨国公司的蓬勃发展愈发依靠跨国公司的去化能力，但在行真实情况气度北行的历史背景下，这类跨国公司相对于第一类跨国公司而言潜在油料风险反而来得低。

基本上而言，由于住宅美国市场处于低位盘整阶段性，跨国公司的海外投资意向未必爆冷，连带叛板机的负面不良影响，预计预见宅前日荒地急需还将保持稳定一段时间的北行。我们相信恒隆行业之前全面进入中的低速蓬勃发展阶段性，宅前日必需适时变动专营策略及海外投资策略适合于行业生态系统的改变，无论是哪一类跨国公司，投销比的容许都会更进一步跨国公司减缓向以销定投种系统转变，由此预见跨国公司将愈发讲究这两项的去化，优秀的去化能力将已是宅前日可长时间蓬勃发展的护城河。

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